Chung cư TPHCM thiếu hụt nguồn cung mới, giao dịch giảm mạnh

Báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản TPHCM trong quý I/2025 cho thấy sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung mới do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Theo đó, chỉ có khoảng 800 căn hộ được chào bán ra thị trường, giảm mạnh 70% so với quý trước, dù vẫn ghi nhận mức tăng trưởng 29% so với cùng kỳ năm 2024.

Đáng chú ý, hơn một nửa nguồn cung mới tập trung vào giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tại TP. Thủ Đức và quận Bình Tân. Dự án mới duy nhất được giới thiệu trong quý là The 9 Stellars - Alta Heights (quận 9). Toàn bộ nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng B và hạng C cho thấy, sự khan hiếm tiếp tục của phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Theo đó, nguồn cung mới thuộc hạng C với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 13%, đến từ giai đoạn 2 của dự án Green Town (Bình Tân).

Tình trạng hạn chế về nguồn cung mới và việc các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa tái khởi động đã khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm 24% so với quý trước, đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung sơ cấp vẫn có mức tăng nhẹ 2%.

Bên cạnh sự sụt giảm về nguồn cung, thị trường bất động sản TPHCM trong quý đầu năm 2025 cũng chứng kiến sự chậm lại đáng kể trong hoạt động giao dịch. Lượng giao dịch toàn thị trường giảm mạnh 46% so với quý trước, chỉ đạt khoảng 1.400 căn.

Mặc dù vậy, so với cùng kỳ của hai năm gần nhất, tình hình giao dịch vẫn có những tín hiệu tích cực hơn, được thúc đẩy bởi các chính sách thanh toán giãn và hỗ trợ vay từ chủ đầu tư. Nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn ở mức cao, tuy nhiên chưa được đáp ứng, thể hiện qua tỉ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, chỉ 23%.

Ngược lại, nguồn cung mới lại có tỉ lệ hấp thụ tốt hơn đáng kể, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua hiện nay có xu hướng khắt khe hơn trong quyết định mua nhà, ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M (Savills Việt Nam) - nhận định, thị trường bất động sản TPHCM trong quý tới dự kiến sẽ có những biến động khi các dự án tạm ngưng bán rục rịch quay trở lại thị trường và nguồn cung mới có thể được bổ sung. Tuy nhiên, bài toán về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn đối với thị trường trong bối cảnh hiện tại.

Hiện nay, nguồn cung căn hộ Hạng C, phân khúc được người mua quan tâm nhất, tại TPHCM vẫn đang ở mức thấp.

Vị chuyên gia Savills cho biết, nguyên nhân chính gây tắc nghẽn nguồn cung căn hộ vừa túi tiền xuất phát từ hai yếu tố bao gồm quỹ đất tại TPHCM ngày càng khan hiếm và giá đất, các chi phí phát triển, xây dựng đều tăng cao. Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất có xu hướng ưu tiên phát triển các phân khúc trung và cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào phân khúc vừa túi tiền với biên lợi nhuận thấp hơn.

Bên cạnh đó, trong vài năm qua, các thủ tục pháp lý dự án bị tắc nghẽn, nên nguồn cung nhà ở chưa hồi phục. Tuy vậy, theo đánh giá của Savills, triển vọng các khung luật mới, và chính sách mới, dự kiến sẽ đẩy nhanh quá trình triển khai dự án trở lại, từ đó khơi thông nguồn cung nhà ở trong trung và dài hạn.