Chủ 9.000 căn hộ 'ngồi trên lửa' vì cách hiểu luật khác nhau

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TPHCM và Sở Xây dựng , đề xuất sửa đổi quyết định 26/2025/QĐ-UBND liên quan đến mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn trong chung cư thông qua các nền tảng như Airbnb.

Hiểu chưa đúng?

Theo HoREA, quy định cấm “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở” không phải là điểm mới trong Luật Nhà ở 2023. Trên thực tế, quy định này đã được nêu từ Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, trong suốt gần 10 năm thực thi, quy định này không gây khó khăn cho các chủ sử dụng căn hộ để cho thuê ngắn hạn qua nền tảng như Airbnb.

Điều đáng chú ý là, chỉ sau khi Luật Nhà ở 2023 được ban hành và quy định này được lặp lại tại điểm c, khoản 8, Điều 3 và UBND TPHCM mới ban hành quyết định số 26/2025/QĐ-UBND, chính thức cấm hoạt động cho thuê lưu trú ngắn ngày tại chung cư.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quyết định 26 hiện quy định mọi hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn trong căn hộ chung cư, kể cả thông qua ứng dụng Airbnb, đều bị cấm. Điều này đồng nghĩa hàng nghìn căn hộ tại TPHCM đang bị ảnh hưởng.

Ông Châu đặt vấn đề, trong suốt 10 năm thực hiện Luật Nhà ở 2014, quy định cấm “sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở” đã tồn tại nhưng không gây trở ngại cho mô hình Airbnb. Hơn nữa, chỉ riêng TPHCM ban hành quyết định cấm, trong khi tại các địa phương khác hoạt động này vẫn bình thường.

Lý giải điều này, Chủ tịch HoREA cho rằng TPHCM đã có cách hiểu chưa đầy đủ và chưa chính xác về quy định tại Luật Nhà ở 2023 . Cụ thể, luật đã quy định rõ rằng chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền cho thuê căn hộ của mình theo hình thức dài hạn (theo tháng, theo năm) hoặc ngắn hạn (theo ngày, theo tuần, gồm cả Airbnb...).

Ngoài ra, Luật Lưu trú 2013 cũng khẳng định: “Lưu trú là việc công dân ở lại trong một thời gian nhất định tại một địa điểm”, cho thấy lưu trú ngắn ngày là một hình thức hợp pháp và được pháp luật điều chỉnh.

Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 quy định “cơ sở lưu trú là nơi tạm trú của người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm các cơ sở lưu trú du lịch, nhà khách, khu nhà ở cho người nước ngoài làm việc, lao động , học tập, thực tập, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh, nhà riêng hoặc cơ sở lưu trú khác theo quy định của pháp luật”.

“Vì vậy, cách hiểu của TPHCM là chỉ những căn hộ cho thuê dài hạn mới là nhằm mục đích để ở (lưu trú), còn thuê ngắn hạn thì không thuộc phạm vi để ở (lưu trú) là chưa chính xác”, ông Châu nói.

Ông Châu cũng cho rằng, việc cho thuê căn hộ để ở (dù chỉ trong thời gian ngắn), vẫn hoàn toàn phù hợp với luật pháp hiện hành, bởi đây là hoạt động thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản có điều kiện và người thuê sử dụng đúng mục đích để ở, chứ không dùng làm văn phòng , nhà kho hay mục đích thương mại khác.

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, quy định cấm chỉ là hệ quả của cách hiểu chưa thống nhất giữa Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 và Quyết định 26 mới của TPHCM. Trong khi nhiều địa phương khác vẫn chưa có động thái cấm tương tự thì việc TPHCM siết chặt lại có thể tạo ra sự bất cân xứng trên thị trường.

Hơn 17.000 lao động bị ảnh hưởng

Hiện tại, TPHCM có khoảng 8.740 căn hộ chung cư cho thuê ngắn hạn qua Airbnb tại 24 tòa nhà.

Điển hình là khu chung cư Vinhomes Central Park cho thuê 4.000 căn hộ, River Gate cho thuê 650 căn hộ, Lumiere cho thuê 400 căn hộ, Saigon Royal cho thuê 250 căn hộ, Millennium cho thuê 350 căn hộ…

Nếu mỗi căn hộ trị giá khoảng 5 tỷ đồng, tổng giá trị đầu tư lên tới 43.700 tỷ đồng. Với tỷ lệ vay 70% và lãi suất 9%/năm, tổng dư nợ là khoảng 30.590 tỷ đồng và chi phí lãi vay hàng năm gần 2.753 tỷ đồng.

Do đó, việc cấm cho thuê căn hộ ngắn ngày khiến nhiều chủ căn hộ đã gặp khó khăn do phải bồi thường hợp đồng, mất nguồn khách ngắn hạn, mất thu nhập, ảnh hưởng khả năng trả nợ. Nhiều người buộc phải giảm giá thuê hoặc chuyển sang cho thuê dài hạn, nhưng với quy mô gần 9.000 căn, việc tìm khách dài hạn là rất khó khăn.

Ngoài ra, hoạt động cho thuê ngắn hạn còn tạo việc làm cho khoảng 8.740 - 17.480 lao động. Việc cấm đột ngột khiến số lao động này có nguy cơ mất việc. Việc cấm đột ngột không chỉ gây khó khăn lớn cho người dân, mà còn ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của TPHCM trong lĩnh vực lưu trú, du lịch đô thị.

Do đó, HoREA đề xuất TPHCM nên điều chỉnh lại nội dung tại Điều 12 của quyết định 26, theo hướng cho phép chủ sở hữu căn hộ được cho thuê ngắn hạn nếu bảo đảm tuân thủ pháp luật về xây dựng, đủ điều kiện nhà ở, đăng ký kinh doanh và nghĩa vụ thuế, đồng thời thực hiện đầy đủ việc khai báo lưu trú cho khách thuê .

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị Quốc hội sớm bổ sung giải thích rõ các khái niệm trong Luật Nhà ở 2023, giúp chính quyền các địa phương có cơ sở thống nhất khi thực hiện.