“Chia lại miếng bánh” thị trường bất động sản và lời khuyên cho người quyết định cuộc chơi

Nguyên nhân giá bất động sản liên tục tăng cao

Ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, căn hộ chung cư phân khúc bình dân có giá dưới 50 triệu đồng/m2 ngày càng vắng bóng trên thị trường. Không chỉ nhà chung cư mà ở hầu hết phân khúc đều chứng kiến giá tăng cao từ nhà ở riêng lẻ, đất nền đến biệt thự, nhà liền kề tại các dự án bất động sản.

Theo phân loại của Bộ Xây dựng, phân khúc nhà chung cư bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp có giá khoảng từ 45 đến 70 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp có giá khoảng từ 70 đến hơn 100 triệu đồng/m2; phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng cho biết trong quý I/2025, giá chung cư tại một số dự án, vị trí ở Hà Nội tăng khoảng 5% so với quý IV/2024. Mức giá chào bán đều hơn 50 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án ở mức 110 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, mức tăng giá chung cư khoảng 3-4% so với quý IV/2024. Bên cạnh đó, giá biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án tiếp tục có xu hướng tăng so với quý IV/2024.

Trong khi đó, theo một nghiên cứu của Công ty dịch vụ bất động sản Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TP.HCM là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%.

Lý giải về nguyên nhân giá bất động sản liên tục tăng cao, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nói với VietTimes rằng yếu tố chủ yếu đến từ sự gián đoạn nguồn cung trong thời gian dài. Khi Nhà nước bắt đầu tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, nguồn cung mới cần một độ trễ nhất định để được bổ sung trở lại.

Trong giai đoạn này, chi phí đầu vào của các doanh nghiệp không còn như cũ. Đơn cử, mức giá đất khi đấu giá không còn rẻ, bảng giá đất tại nhiều địa phương, thành phố cũng được điều chỉnh tăng. Điều đó khiến giá bán cuối cùng buộc phải tăng lên để đảm bảo lợi nhuận tối thiểu cho nhà phát triển dự án.

Ngoài ra, theo ông Trung, một nguyên nhân khác là việc phân bổ phân khúc khách hàng chưa đồng đều. Đến hiện tại, phân khúc bất động sản trung cấp và bình dân vẫn thiếu nguồn cung đáng kể. Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại “ăn theo” mặt bằng giá mới của các dự án sơ cấp - dự án mới mở bán lần đầu, tạo hiệu ứng lan tỏa, khiến giá các dự án cũ tăng theo.

Tuy nhiên, ông Trung cho rằng giá sẽ chỉ tăng đến một ngưỡng nhất định, vì cộng đồng cư dân và tiện ích không đổi. Do đó, các yếu tố để hình thành "bong bóng" bất động sản vẫn chưa xuất hiện rõ nét.

Đây thời điểm “chia lại miếng bánh” thị trường bất động sản

Ông Trung nhấn mạnh Việt Nam hoàn toàn có thể tham khảo kinh nghiệm quản lý bất động sản từ Singapore - nơi thị trường được điều tiết bằng công cụ thuế và nguồn cung. Ở đó, doanh nghiệp nhà nước đóng vai trò phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở các khu vực ngoại ô, kết nối hạ tầng metro, trong khi khu vực trung tâm dành cho các dự án cao cấp do doanh nghiệp tư nhân phát triển. Singapore cũng xác định rõ số lượng căn hộ cần xây dựng mỗi năm, từ đó kiểm soát tốt hơn cung - cầu.

Theo ông, giai đoạn hiện nay chính là thời điểm “chia lại miếng bánh” của thị trường bất động sản, với tầm nhìn 20-30 năm tới. Doanh nghiệp và khách hàng sẽ quyết định cục diện cuộc chơi.

“Đây là lúc thị trường bước ra đường cao tốc. Sức khỏe doanh nghiệp giống như chất lượng của chiếc xe, còn người lãnh đạo chính là người cầm lái. Nếu doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính, thiếu tầm nhìn và không có dữ liệu nghiên cứu rất khó tồn tại trong một cuộc đua chuyên nghiệp”, ông Trung nhận định.

Với người dân, khi tham gia thị trường bất động sản, cần tỉnh táo lựa chọn và hạn chế tâm lý đầu cơ. Ở các nước phát triển, khái niệm đầu tư và kinh doanh bất động sản được phân biệt rất rõ ràng.

Ông Trung đánh giá yếu tố đầu cơ đã giảm đáng kể trong 3-4 năm qua. Thời gian tới, khi mặt bằng lãi suất thấp dần trở thành “bình thường mới”, thị trường sẽ có dư địa phát triển mạnh mẽ, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. “Nợ không đáng sợ, chỉ sợ gãy dòng tiền. Cả doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân đều phải thận trọng", ông nhấn mạnh.

Về triển vọng thị trường, ông Trung dự báo trong vài năm tới, chưa có cơ sở để hình thành "bong bóng" bất động sản, bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế dự kiến vẫn duy trì ở mức cao, nhiều khả năng đạt hai con số trong những năm tới. Khi bất động sản vẫn là một thành tố quan trọng của tăng trưởng, đây sẽ là ngành tiếp tục thu hút dòng vốn và được định hướng phát triển lâu dài.