Các nhà phát triển bất động sản Hong Kong ngập trong nợ nần

Tuần trước, Road King trở thành nhà phát triển bất động sản có trụ sở Hong Kong đầu tiên vỡ nợ trái phiếu kể từ khi khủng hoảng nợ bất động sản Trung Quốc bắt đầu vào năm 2021. Đầu năm nay, một doanh nghiệp khác trong ngành tại đặc khu là Emperor International đã vỡ nợ khoản vay.

Theo dữ liệu của LSEG và tính toán từ Reuters, lượng trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản Hong Kong sẽ tăng từ 4,2 tỷ USD năm nay lên 7,1 tỷ USD vào 2026. Chuyên gia phân tích Edward Chan của S&P Global Ratings không loại trừ khả năng sẽ có thêm nhiều nhà phát triển quy mô nhỏ vỡ nợ trong 12-24 tháng tới, do các ngân hàng đang cắt giảm cho vay với nhóm này.

"Đến một thời điểm nào đó, họ hoàn toàn không còn khả năng trả các khoản vay này", Chan nói.

Trong số các nhà phát hành đang cạn kiệt thanh khoản, New World Development - một trong bốn nhà phát triển hàng đầu Hong Kong, sẽ đối mặt với nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trị giá 168 triệu USD vào năm tới và thêm 630 triệu USD vào năm 2027. Hay Lai Sun Development sẽ phải thanh toán 524 triệu USD năm sau.

New World - một trong những rủi ro lớn nhất đối với thị trường tài chính và bất động sản đặc khu do gánh khoản nợ 23 tỷ USD, đã tránh được nguy cơ vỡ nợ nhờ đạt thỏa thuận tái cấp vốn 11,2 tỷ USD hồi tháng 6.

Bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm khoảng 25% GDP Hong Kong. Hiện các nhà phát triển chủ yếu nắm giữ bất động sản văn phòng và bán lẻ đang chịu áp lực lớn vì khó bán tài sản để huy động tiền mặt. Hai phân khúc này đã mất hơn 50% giá trị so với đỉnh năm 2019 và chưa có dấu hiệu phục hồi. Các đợt bán tháo tài sản sẽ càng làm giảm định giá và ảnh hưởng đến toàn ngành, theo Chan.

Phần lớn nợ của các nhà phát triển bất động sản Hong Kong đến từ các khoản vay ngân hàng. Trong dấu hiệu nợ xấu gia tăng, Hang Seng Bank đã trích lập dự phòng gần 320 triệu USD cho các khoản vay bất động sản thương mại trong 6 tháng đầu năm nay, tăng 224% so với cùng kỳ 2024.

HSBC cũng cập nhật các khoản vay bất động sản thương mại có rủi ro tín dụng cao nhưng chưa vỡ nợ tăng gấp ba, lên 18,1 tỷ USD tính đến cuối tháng 6. Nhà băng cho biết việc phân loại các khoản vay vào nhóm rủi ro cao không đồng nghĩa chất lượng tín dụng suy giảm hoàn toàn và những biến động thị trường có thể khiến phân loại này tăng lên mà không dẫn tới vỡ nợ thực tế.

Bất động sản thương mại chiếm khoảng 9% tổng dư nợ cho vay tại Hong Kong. Đến 70% các khoản vay này được thế chấp với tỷ lệ khoảng 45-55% giá trị, theo S&P. Công ty dự báo tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng địa phương sẽ tăng. Tuy nhiên, ông Eddie Yue, Giám đốc cơ quan tiền tệ Hong Kong cho biết hệ thống ngân hàng "có mức vốn hóa tốt, dự phòng đầy đủ và năng lực tài chính vững mạnh để chống chọi biến động thị trường".

Một số ngân hàng đã quyết định không phân loại khoản vay vỡ nợ là vỡ nợ hoặc yêu cầu các nhà phát triển đang túng quẫn phải trả nợ ngay lập tức, do họ lo ngại chất lượng tài sản sẽ xấu đi và hiệu ứng domino có thể lan rộng trong toàn ngành.

Vài nhà băng cũng tránh phát mãi tài sản thế chấp vì lo làm trầm trọng thêm tình trạng dư cung trên thị trường. "Hiện các ngân hàng đang tích cực lựa chọn không thu hồi các khoản vay quá nhiều. Họ muốn kéo dài thời gian để thị trường có thể hồi phục", ông Joseph Tsang, Chủ tịch JLL Hong Kong cho biết.