Cả chủ đầu tư và người mua nhà đều thiệt khi giá bất động sản tăng “nóng”

Giá nhà tăng cao gây nhiều hệ lụy

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giai đoạn tới sẽ là một giai đoạn mới cho sự phát triển mới, một chu kỳ mới cho cả nền kinh tế lẫn thị trường bất động sản. Những khó khăn của thị trường đã và đang được tháo gỡ.

Dự báo về nguồn cung, ông Đính cho biết năm 2025 sẽ là thời điểm đầu tiên nguồn cung được tháo gỡ, mặc dù không phải tất cả các dự án đều được cấp phép. Những dự án đáp ứng đủ các yêu cầu pháp lý sẽ được triển khai, qua đó giúp thị trường bất động sản ổn định hơn.

Về vấn đề giá bán, từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn, vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ, do có giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý.

Tuy nhiên, nếu không có các điều chỉnh kịp thời, giai đoạn 2026 - 2027 có thể chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực như TP. Hồ Chí Minh - nơi giá đất đang có xu hướng tăng cao do việc đền bù đất nông nghiệp gia tăng.

Theo ông Đính, nếu không có sự điều chỉnh kỹ thuật hợp lý, thị trường có thể gặp khó khăn với mức giá bất động sản không hợp lý, gây áp lực lên cả người mua và chủ đầu tư. “Giá nhà tăng cao gây rất nhiều hệ lụy. Người dân có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn trong tiếp cận”, TS. Nguyễn Văn Đính phân tích.

Ngoài ra, giá tăng sẽ làm gia tăng các chi phí, đặc biệt là các chi phí đầu tư sản xuất. Những nhà đầu tư chân chính, những người làm kinh doanh thật sự sẽ khó tiếp cận với tài nguyên đất đai. Nếu tiếp cận được thì chi phí đầu vào sẽ tăng, kéo theo đó làm tăng các chi phí khác, tác động đến giá thành sản phẩm.

“Vấn đề này Chính phủ đã biết và cũng đang có những chính sách điều tiết phù hợp", ông Đính nói.

Chủ đầu tư và người mua đều bất lợi khi giá đất tăng cao

Ở góc độ chủ đầu tư, bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land cho biết, trong thời gian vừa qua, các chủ đầu tư ít ra được sản phẩm đầy đủ pháp lý cho người mua. Phần lớn đều tập trung vào việc hoàn thiện các hồ sơ pháp lý. Với sự rõ ràng hơn về chính sách thì trong năm 2025 - 2026 trở đi, có thể nguồn cung sẽ quay trở lại với thị trường.

Tuy nhiên, sẽ khó mà quay trở lại như thời điểm 2018 - 2019, khi nguồn cung căn hộ có thể lên tới 30.000 - 35.000 căn (trong khi thị trường năm 2023 khoảng 5.000 căn, 2024 có thể khoảng 7.000 căn). 

Bà Vân Khanh dự báo, nguồn cung trong 2 năm tới sẽ cao hơn năm 2024 nhưng sẽ không tới mức dư thừa. "Còn về sức cầu, dưới góc độ của chủ đầu tư, chúng tôi hiểu rằng mặt bằng giá đã có những điều chỉnh so với trước đây. Với chủ đầu tư, cần có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, phù hợp với từng đối tượng người mua nhà”, Phó Tổng Giám đốc Gamuda Land nhận định.

Theo bà Vân Khanh thì các chủ đầu tư không hào hứng với việc mức giá tăng cao kỷ lục mà ngược lại họ chỉ hy vọng ở mức độ vừa phải. Lý giải điều này, bà Vân Khánh cho rằng, sự tăng trưởng quá nóng thường không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà cũng hoàn toàn chịu thiệt thòi.

“Tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ mang tính chất bền vững hơn để người mua nhà có thể theo kịp. Người mua sau khi trải qua những chu kỳ biến động sẽ trở nên thận trọng để chọn được kênh đầu tư hiệu quả, tạo tỷ suất sinh lời khoảng 10 - 15%. Đó sẽ là khoản đầu tư phù hợp”, bà Vân Khanh nói.

Đứng trên góc độ của người mua nhà, không ai muốn mua bất động sản ở "đỉnh" thị trường. Theo bà Vân Khanh, người mua nhà cần bình tĩnh phân tích giá trị và mức giá bỏ ra tương xứng hay chưa.