Bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS quý III/2024: Biệt thự, chung cư trở thành 'hoa tiêu' tăng trưởng
Thị trường BĐS trong quý III/2024 đã có sự tăng trưởng 'nóng' ở phân khúc biệt thự, chung cư giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
Dựa trên Báo cáo BĐS quý III/2024 của BHS Group, thị trường BĐS quý III đã chứng kiến sự tăng trưởng của các phân khúc như liền kề, chung cư.
Những yếu tố vĩ mô 'trợ lực'
1. Ba luật mới liên quan đến đất đai và nhà ở có hiệu lực từ 1/8/2024
Việc Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 đã có những tác động đáng kể đến thị trường BĐS.
Các luật mới đã giúp thiết lập hành lang pháp lý, sàng lọc các nhà đầu tư cũng như thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch.
2. Dòng vốn FDI đổ vào thị trường BĐS tăng 2,2 lần so với cùng kỳ năm ngoái
Theo Báo cáo nhanh của Bộ KH&ĐT, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) "đổ" vào Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2024 liên tục tăng trưởng.
Trong đó, lĩnh vực BĐS là ngành đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 4,4 tỷ USD, chiếm gần 17,7% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Như vậy so với cùng kỳ năm ngoái, vốn FDI vào địa ốc đã tăng gấp 2,2 lần.
3. Tăng trưởng tín dụng nền kinh tế khởi sắc đạt 8,53%
Theo báo cáo mới được công bố của Tổng cục Thống kê, tính đến 27/9/2024, tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế đạt 8,53%. Trong khi đó, cùng thời điểm năm trước tăng 6,24%.
Tính đến tháng 8/2024, lãi suất cho vay đã giảm hơn 1% so với cuối năm 2023.
4. Vàng liên tiếp thiết lập 'đỉnh' mới
Chỉ số giá vàng trong nước liên tục biến động cùng chiều với giá vàng thế giới. Theo đó, ghi nhận của BHS Group vào ngày 30/9/2024, giá vàng nhẫn trơn và vàng miếng ở mức đỉnh cao lịch sử, lần lượt là 83,5 và 83,45 triệu đồng/lượng bán ra.
5. Cơn bão Yagi gây ảnh hưởng nặng nề đến các tỉnh phía Bắc
Sau cơn bão Yagi, nền kinh tế Việt Nam bị thiệt hại lên đến 81.500 tỷ đồng. Do tác động của bão Yagi, UOB hạ dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam xuống 5,9%. Nhiều ngành nghề sản xuất cũng bị đứt mạnh tăng trưởng sau 5 tháng liên tục tăng.
6. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng tích cực
Theo như số liệu từ Tổng cục Thống kê, chỉ trong vòng 9 tháng đầu năm, Việt Nam đã đón hơn 12,7 triệu lượt khách quốc tế. Con số này được cho đã vượt tổng lượng khách của tế của cả năm 2023 là 12,6 triệu người.
Theo Cục Du lịch Quốc gia nhận định, lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng trưởng tích cực với một số thị trường được phục hồi hoàn toàn.Bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam.
Phân khúc nhà ở cao tầng
Căn hộ chung cư - Cung giảm, giá neo cao
Trong quý III/2024 có khoảng 12.700 căn hộ được cung cấp ra thị trường: Giảm 26% so với quý trước.
Lũy kế 9 tháng có khoảng 27.000 căn hộ được đưa ra thị trường, tăng 28% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch đạt 8.410 căn, giảm 12% so với quý trước. Nguồn cung nhà ở cao tầng tại Hà Nội gần như cao gấp đôi so với TP. HCM.
HÀ NỘI
 |
| Nguồn cung sơ cấp và lượng giao dịch theo quý tại thị trường Hà Nội. Ảnh BHS Group |
Nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt hơn 8.000 căn, giảm 28% so với quý trước và tăng 71% so với cùng kỳ năm trước.
Theo phân khúc, căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế tỷ trọng lớn nhất, chiếm hơn 65% nguồn cung sơ cấp trong quý III/2024.
Căn hộ hạng B chiếm 14% và căn hộ hạng C chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung sơ cấp (0,3%).
Tỷ lệ hấp thụ phân khúc cao tầng tại Hà Nội đạt khoảng 84%, lượng giao dịch giảm 16% so với quý II/2024, nhưng cao gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, sản phẩm hạng sang và A chiếm ưu thế trên thị trường Hà Nội với gần 91% lượng giao dịch trong quý III/2024. Nguồn cung sơ cấp chủ yếu tại các khu vực Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Hà Đông, Hoài Đức.
Lượng giao dịch tập trung chủ yếu tại quận Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoài Đức, Long Biên, Gia Lâm.
Giá bán trên thị trường sơ cấp quý III/2024 tiếp tục có xu hướng gia tăng từ 3-7% so với quý II/2024, tăng 10-20% so với thời điểm cuối năm 2023. Quận Tây Hồ và Đống Đa hiện là 2 khu vực có giá bán sơ cấp cao nhất TP.
Giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn TP. Hà Nội trong quý III/2024 đạt 74 triệu/m2.
Các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng nhiều chính sách thanh toán đa dạng (thanh toán sớm, thanh toán giãn 5%/tháng hoặc thanh toán theo tiến độ vay ngân hàng từ 50-80% giá trị căn hộ...
TP. HCM
 |
| Nguồn cung sơ cấp và lượng giao dịch theo quý tại TP. HCM. Ảnh: BHS Group |
Trong quý III/2024, nguồn cung sơ cấp tại TP. HCM đạt gần 4.700 căn, giảm 21% so với quý II/2024 và giảm 48% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ hạng A chiếm 73%, căn hộ hạng sang chiếm 11%, căn hộ hạng B chiếm 16% trong khi căn hộ hạng C gần như biến mất khỏi thị trường.
Tỷ lệ hấp thụ đạt 34,5%, lượng giao dịch tăng 11% so với quý II/2024 và giảm 27% so với cùng kỳ năm trước. Lượng hấp thụ theo dạng cao nhất ghi nhận ở hạng A, chiếm 73% nguồn cung theo phân hạng.
Nguồn cung sơ cấp tiếp tục tập trung tại các khu vực TP. Thủ Đức, quận Bình Tân và huyện Nhà Bè.
Lượng giao dịch tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức chiếm đến 78%; quận Bình Tân chiếm 5% tổng lượng giao dịch toàn TP.
Giá bán trên thị trường sơ cấp TP. HCM có xu hướng tăng giá nhẹ từ 2-5% so với quý II/2024 và tăng 6-12% so với thời điểm cuối năm 2023. Quận 1, TP. Thủ Đức, quận Bình Thạnh là 3 nơi neo giá chung cư cao nhất tại TP. HCM. Giá bán sơ cấp trung bình trên địa bàn TP. HCM trong quý III/20234 đạt 76 triệu/m2.
Các chủ đầu tư hiện đang tiếp tục áp dụng nhiều chính sách thanh toán đa dạng, hỗ trợ vay ngân hàng...
Nguồn cung trong quý III/2024 có xu hướng giảm nhẹ so với các quý trước, chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu, không có dự án mới ra hàng. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 66% trong đó thị trường Hà Nội chiếm ưu thế hơn khi lượng giao dịch cao gấp 4 lần TP. HCM. Nguyên nhân sự chênh lệch này do các vấn đề về pháp lý khiến TP. HCM gần như không phát sinh nguồn cung mới.
Tính đến cuối quý III/2024, nhiều dự án đang trong tình trạng rumor và nhận booking, dự kiến sang quý IV/2024, nguồn cung và sức cầu sẽ tăng vượt trội.
Phân khúc nhà ở thấp tầng: Giao dịch tăng, giá neo cao
Trong 3 quý đầu năm 2024, có khoảng 17.900 căn được mở bán, tăng 2,3 lần so với cùng kỳ năm trước.
Đã có 8 dự án được mở bán mới, tập trung phần lớn ở miền Bắc, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Global Gate (Hà Nội) và Vinhomes Vũ Yên (Hải Phòng).
 |
| Lượng giao dịch đất nền trong quý III/2024. Ảnh: BHS Group |
Giao dịch trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 12.500 căn, tăng 5,3 lần so với cùng kỳ năm trước.
Lượng giao dịch đất nền trong quý III/2024 đạt khoảng 13% tổng giao dịch thấp tầng trong quý, tương đương hơn hơn 540 giao dịch, giảm 10% so với lượng giao dịch quý trước, đa phần tập trung ở miền Bắc tại một số thị trường như Hà Nam, Thái Bình và Hà Tĩnh...
Trong quý III/2024 có 6 dự án mới mở bán, trong đó nổi bật có dự án Vinhomes Cổ Loa (Hà Nội) khớp hơn 1000 căn sau 3 ngày ra mắt; Dự án The Meadow (TP. HCM) cũng khớp gần 80% giỏ hàng sau 1 tuần.
 |
| Giá bán các dự án trong quý III/2024. Ảnh: BHS Group |
Giá bán các dự án trong quý III/2024 tăng nhẹ 3-7%, nhiều dự án thậm chí tăng 30%.
Giá các sản phẩm thấp tầng có xu hướng tăng từ 3-7% so với quý trước. Tâm lý khách hàng hiện vẫn thiên về nhóm những sản phẩm đã hoàn thiện về mặt pháp lý, những dự án có thể bàn giao khai thác ngay và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật hoặc được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.
BĐS nghỉ dưỡng: Nguồn cung và thanh khoản tụt giảm
BĐS nghỉ dưỡng cao tầng
Trong quý III/2024, nguồn cung đạt 1.608 căn, giảm gần 51% so với quý II/2024.
Ngoài ra, lượng giao dịch cũng giảm mạnh, đạt hơn 880 căn (giảm 57,5% so với quý trước), thanh khoản toàn phân khúc đạt 54,9%.
Nguồn cung nghỉ dưỡng cao tầng có thời hạn chiếm 2/3 tổng số nguồn cung ra thị trường. Tổng nguồn cung: 1.608 căn, lâu dài 32%, trên dưới 50 năm 68%, giảm 51% so với quý II/2024. Tỷ lệ hấp thụ đạt 54,9%
Phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có xu hướng giảm nguồn cung và thanh khoản, giá tăng 1-3% so với quý trước đó.
Nguồn cung sản phẩm chủ yếu thời gian tới sẽ tập trung ở miền Trung như: Quảng Ninh (Crystal Holiday Harbour VĐ); Quảng Bình (Regal Residence Luxury); Đà Nẵng (NOBU Đà Nẵng); Khánh Hòa (Caraworld Cam Ranh)...
Trong quý III/2024, nguồn cung và lượng giao dịch thị trường nghỉ dưỡng cao tầng trong quý III/2024 giảm mạnh so với quý trước. Theo dự báo, cuối năm 2024, nguồn cung phân khúc này sẽ tăng đáng kể, một số dự án hiện đang được truyền thông, gom booking hoặc chờ thời cơ mở bán mới hoặc các hàng tồn đến từ các dự án cũ.
BĐS nghỉ dưỡng thấp tầng
Đã có gần 380 sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng được tung ra thị trường trong quý III/2024, tăng 19% so với quý II/2024.
Lượng giao dịch trong quý III/2024 khoảng 70 sản phẩm (giảm 12.5% so với quý trước). Tỷ lệ hấp thụ đạt 18,5%.
(Biểu đồ hình tròn) Tổng nguồn cung 378 căn: Lâu dài 59%, trên dưới 50 năm chiếm 41%. Tăng 19% so với quý II/2024.
Nguồn cung trong tương lai chủ yếu các tỉnh Phú Thọ (Wyndham Thanh Thủy), Hòa Bình (Lakeside Village), Quảng Ninh (Beverly Hill), Ninh Thuận (Arana Bình Tiên)...
Nhìn chung thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng hiện chưa có dấu hiệu phục hồi mạnh nhưng trong quý III/2024, nguồn cung đã có xu hướng tăng nhẹ. Mức giá gần như không đổi qua các quý. Dự kiến đến cuối năm 2024, phân khúc này sẽ tiếp tục đối diện với nhiều thách thức do vấn đề về vận hành và tổng suất đầu tư cao, tâm lý nhà đầu tư hiện cũng chưa được cải thiện.
Nhận định về thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: "Tôi thường hay ví thị trường BĐS Việt Nam như một chàng trai, một chàng thanh niên, chàng thanh niên này mới chỉ hơn 30 năm phát triển thôi".
 |
| Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: Internet |
Theo đó, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng mọi người hay nói đến vấn đề chu kỳ 10 năm một lần và trên thực tế thị trường BĐS giống như một đứa trẻ, cứ chạy được một khoảng thời gian, quãng đường ngắn thì người ta ngã nhưng càng ngày khi bước chạy càng vững chu kỳ để vấp ngã sẽ càng ngày càng dài ra rất nhiều.
Phó GĐ Batdongsan.com.vn nhận định điều quan trọng là độ trưởng thành của nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng như sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý sẽ góp phần giúp thị trường ngày càng phát triển bền vững hơn.
Vị chuyên gia này khẳng định rất khó để đòi hỏi trong thời gian ngắn hạn mọi thứ có thể hoàn hảo, đồng thời đánh giá thị trường Việt Nam là một thị trường giàu tiềm năng vì xu hướng liên quan đến nhà đầu tư cũng như các nhà đầu tư Việt Nam hiện rất rõ ràng bởi tâm lý chung gần như khi có tiền, các nhà đầu tư đều đầu tư nhà và đất
