“Bộ đôi sóng” sáp nhập và hạ tầng đang tạo lực cho thị trường bất động sản TP.HCM mới?
Ngay sau khi Quốc hội “bấm nút” thông qua Nghị quyết về sáp nhập tỉnh, thành vào ngày 12/6/2025, thị trường bất động sản TP.HCM mới (TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa-Vũng Tàu) lập tức được chú ý. Với quy mô kinh tế và dân số lớn nhất cả nước, bất động sản nơi đây dự báo sẽ có những thay đổi rất lớn trong thời gian tới.
Lợi thế của các khu vực mang “hộ khẩu” TP.HCM
Việc tăng tốc đầu tư hạ tầng và giãn dân hậu sáp nhập sẽ tác động rất lớn đến bộ mặt thị trường bất động sản lân cận TP.HCM.
Bình Dương – vốn là khu vực sôi động của thị trường phía Nam. Đến nay khi chính thức mang “hộ khẩu” TP.HCM, bất động sản nơi đây dự báo sẽ có lực đỡ tăng giá rất tốt. Bản thân có mặt bằng giá thấp hơn nhưng nguồn cung dồi dào hơn TP.HCM, trong khi sở hữu vị trí giáp ranh Thành phố, cơ hội tăng trưởng về giá lẫn nhu cầu bất động sản Bình Dương đã được dự đoán trước đó. Đặc biệt, khu vực Dĩ An và Thuận An luôn nằm trong top đầu về mức độ quan tâm bất động sản từ cuối năm 2024 đến nay.
Nhà đầu tư quay lại với chung cư. Nguồn: Batdongsancom.vn
Chia sẻ về cơ hội của bất động sản sau sáp nhập, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM nhấn mạnh, việc sáp nhập sẽ tạo ra một trung tâm kinh tế - đô thị mới có sức cạnh tranh mạnh mẽ, phát huy tối đa các lợi thế tự nhiên, địa lý và cơ sở hạ tầng của ba địa phương.
Nhờ vị trí liền kề và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ giữa ba địa phương sẽ giúp việc quy hoạch không gian kinh tế, đô thị thuận lợi và hiệu quả hơn. Quỹ đất mở rộng, tạo điều kiện cho các chiến lược giãn dân, phát triển đô thị vệ tinh và xây dựng các khu đô thị mới hiện đại. Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông dự kiến được đồng bộ hóa, đặc biệt là hệ thống đường bộ, đường thủy và cảng biển, sẽ tăng cường khả năng liên kết vùng và nâng cao năng lực logistics.
Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhận định, không phải mọi khu vực hay dự án đều được hưởng lợi từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Hiện tại, chỉ những dự án bất động sản có vị trí gần với TP.HCM, nằm dọc các tuyến hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đầu tư sẽ có cơ hội tăng trưởng về giá.
Theo vị này, thông tin về việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và TP.HCM đã tạo tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản tại các khu vực này. Hoạt động săn tìm bất động sản của nhà đầu tư đã diễn ra trước khi danh sách các tỉnh, thành sáp nhập được công bố, thể hiện sự nhạy bén của người mua với thông tin quy hoạch. Gần đây, mức độ quan tâm bất động sản tại TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận tăng lần lượt là 13%, 49% và 42%.
Dự báo của các chuyên gia, giá bất động sản Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) sẽ tiếp tục tăng thêm 15-20% hậu sáp nhập. Hiện mặt bằng giá căn hộ TP.HCM đã khá cao, trong khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu còn ở ngưỡng thấp. Hai khu vực này sẽ lấy giá bất động sản TP.HCM làm “điểm chuẩn” so sánh và tăng theo trong thời gian tới.
Điều này xuất phát từ lý do nhu cầu ở thực tại khu vực Dĩ An và Thuận An còn cao, mật độ dân số đông, khu công nghiệp nhiều. Khi sáp nhập vào TP.HCM, bất động sản nơi đây sẽ thu hút nhu cầu dịch chuyển trọng tâm từ khu vực nội đô sang vùng kế cận. Từ đó, tạo ra kỳ vọng tăng giá, thu hút dòng vốn đầu tư lớn từ nhà đầu tư. Ngoài ra, Bình Dương cũng là thổ địa của phân khúc căn hộ giá trung cấp, nhu cầu ở thực và khai thác cho thuê còn tốt, dư địa tăng giá còn lớn. Đặc biệt, các dự án căn hộ còn ở ngưỡng giá từ 30-40 triệu đồng/m2, cơ hội tăng giá còn khá tốt trong tương lai.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng thừa nhận rằng, nguồn cung căn hộ giá từ 2-3 tỷ đồng tại khu vực lân cận TP.HCM ngày càng ít. Hậu sáp nhập, các dự án ngưỡng giá này có thể tăng mạnh, đồng nghĩa, người mua sẽ không còn nhiều sự lựa chọn đa dạng trong tương lai.
Tiêu chí mua nhà có thay đổi hậu sáp nhập?
Trong chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tại TP.HCM, lượng quan tâm căn hộ chung cư tháng 5/2025 tăng 17% so với tháng 4, cho thấy phân khúc này vẫn giữ vững phong độ trong lựa chọn của người mua.
Theo ông, khi thị trường nóng, nhà đầu tư đổ vào đất nền; còn lúc thiếu an toàn, họ quay lại với phân khúc có dòng tiền và thanh khoản như căn hộ. Tâm lý thị trường đang lặp lại chu kỳ cũ. Dữ liệu cũng cho thấy chung cư tiếp tục dẫn đầu mức độ quan tâm tại Hà Nội và TP.HCM, cho thấy tính ổn định theo thời gian.
Báo cáo từ VARS nhận định, nhà đầu tư miền Bắc quay lại thị trường phía Nam, xác nhận tín hiệu phục hồi. Bên cạnh đó, thông tin quy hoạch - hạ tầng từ siêu đô thị TP.HCM đang thúc đẩy cầu mạnh mẽ ở phân khúc chung cư.
Các dự án căn hộ cận kề Tp.HCM bước vào thời điểm “bật giá” hậu sáp nhập.
Tại TP.HCM, giá nhà cao khiến sức mua thực bị nén, thúc đẩy nhu cầu về các khu giáp ranh – nơi có dự án pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, hạ tầng kết nối hoàn thiện. Trong đó, Bình Dương (nay thuộc TP.HCM) nổi lên như một “điểm nóng” với tỉ lệ hấp thụ căn hộ đạt 70-90% từ năm 2024 đến đầu 2025, đặc biệt tại các khu vực ở thực như Thuận An, Dĩ An.
Chẳng hạn, vừa qua một số dự án căn hộ như TT AVIO, The Felix, The Emerald 68... bung thị trường ghi nhận tỉ lệ hấp thụ tích cực. Trong đó, dự án TT AVIO của Liên doanh Nhật Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group đã thành công ở tháp Avis với 1.000 căn hộ có chủ sở hữu. Tháng 7/2025, dự án tiếp tục bung tháp Orion với mức giá từ 33,6 triệu đồng/m2 – mức giá gần như cuối cùng tại thị trường khu Đông TP.HCM cùng chính sách bán hàng hấp dẫn không thanh toán trong 30 tháng đang nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường. Vốn có lợi thế sát vách TP.HCM, gần loạt các tiện ích đã hiện hữu, nay lại chung địa giới hành chính là TP.HCM cho nên dự án này được người mua chú ý. Việc tăng giá hậu sáp nhập là chắc chắn khi ngưỡng giá còn dễ chịu.
Một dự án khác là Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group tọa lạc gần đại lộ Phạm Văn Đồng (600m) bung các căn hộ hoàn thiện cuối cùng ra thị trường nhận được sự quan tâm tích cực. Với mức giá từ 43 triệu đồng/m2, đã trao sổ hồng sau 3 tháng nhận nhà, lại được ưu đãi chiết khấu 8%, các căn hộ này được hưởng lợi cả thông tin sáp nhập lẫn tuyến metro số 1 Bình Dương – Suối Tiên sắp được đầu tư.
Có thể thấy, hậu sáp nhập, ranh giới hành chính mờ dần, tiêu chí chọn mua căn hộ của người mua cũng phần nào thay đổi. Họ nhìn nhận rõ, các dự án giá vừa túi tiền cận kề TP.HCM, dễ dàng di chuyển vào trung tâm hành chính quận 1 (TP.HCM) với khoảng cách 20-25km, tiện ích sống vượt trội... sẽ có khả năng gia tăng giá trị rõ nhất trong thời gian tới.
Khi cùng chung địa giới hành chính là TP.HCM, trong khi lâu nay mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM vốn đã cao thì cơ hội chắc chắn sẽ thuộc về các dự án còn ngưỡng giá hợp lý. Những người mua nhà tại khu vực lân cận TP.HCM vừa mang hộ khẩu TP.HCM, vừa gia tăng tỉ suất sinh lời, nhất là khi hậu sáp nhập, làn sóng giãn dân về khu cận kề TP.HCM dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ. Đó là lý do, suốt thời gian qua, thị trường căn hộ Bình Dương liên tục sôi động. Nhiều người nhanh nhạy vào đón đầu, tìm cơ hội ở giai đoạn sắp tới.
