Biểu tượng bất động sản sụp đổ vì gánh nặng nợ khổng lồ, cảnh báo lằn ranh đỏ

Hành trình sụp đổ của Evergrande

Sáng 25/8, China Evergrande Group - từng là biểu tượng của bất động sản Trung Quốc - chính thức bị hủy niêm yết trên sàn chứng khoán Hong Kong (HKEX), khép lại một chặng đường bi thảm sau hơn 18 tháng cổ phiếu bị đình chỉ.

Theo Ủy ban Niêm yết HKEX, Evergrande không thể nối lại giao dịch trước hạn chót nên bị loại khỏi sàn. Đây là động thái tất yếu sau khi tòa án Hong Kong ra lệnh thanh lý tài sản vào tháng 1/2024 do công ty vỡ nợ và thất bại trong các kế hoạch tái cấu trúc.

Hành trình sụp đổ của Evergrande kéo dài nhiều năm, bắt nguồn từ mô hình tăng trưởng "nóng" dựa vào đòn bẩy nợ khổng lồ.

Thành lập năm 1996 bởi ông Hứa Gia Ấn (Hui Ka Yan), Evergrande niêm yết tại Hong Kong năm 2009 với đợt IPO huy động khoảng 722 triệu USD, nhanh chóng trở thành nhà phát triển lớn thứ hai Trung Quốc theo doanh số. Tại đỉnh cao năm 2017, vốn hóa thị trường của tập đoàn đạt gần 50 tỷ USD, với hơn 1.300 dự án tại 280 thành phố.

Sự bùng nổ này nhờ chiến lược bán nhà trước khi xây, kết hợp đòn bẩy tài chính cao. Tuy nhiên, mô hình này lộ rõ rủi ro khi ông lớn bất động sản Trung Quốc ghi nhận khoản nợ lên tới 300 tỷ USD, gây ra cuộc khủng hoảng tiền mặt lan rộng, làm rung chuyển nền tảng của ngành bất động sản đại lục.

Năm 2020, chính quyền Bắc Kinh siết chặt vay nợ địa ốc với chính sách "ba lằn ranh đỏ", quy định giới hạn tỷ lệ nợ/vốn, nợ/tài sản và nợ ngắn hạn, nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản. Evergrande, với gánh nặng nợ khổng lồ, nhanh chóng mất khả năng huy động vốn mới.

Cuối năm 2021, Evergrande vỡ nợ quốc tế, khiến khủng hoảng thanh khoản lan rộng ngành. Cổ phiếu bị đình chỉ từ tháng 1/2024 sau lệnh thanh lý từ tòa án Hong Kong. Ông Hứa Gia Ấn bị cơ quan chức năng áp dụng biện pháp cưỡng chế điều tra (9/2023) do nghi ngờ vi phạm pháp luật, sau đó bị phạt 47 triệu Nhân dân tệ (3/2024) và cấm tham gia thị trường chứng khoán vĩnh viễn. Công ty con Hengda cũng bị phạt khoảng 580 triệu USD vì thổi phồng doanh thu.

Hiện tại, giá trị của Evergrande gần như tan biến. Cổ phiếu cuối cùng giao dịch ở mức 0,163 HKD, vốn hóa chỉ còn 2,12 tỷ HKD (khoảng 272 triệu USD). Các nhà thanh lý đã tiếp quản hơn 100 công ty con, thu về khoảng 255 triệu USD từ bán tài sản như trái phiếu, xe hơi, tranh nghệ thuật. Tuy nhiên, con số này còn "khiêm tốn" so với yêu cầu trả nợ 45 tỷ USD từ chủ nợ.

Quy trình thanh lý dự kiến kéo dài hàng thập kỷ, tập trung vào bán tài sản nội địa và quốc tế, thu hồi cổ tức từ lãnh đạo cũ (khoảng 6 tỷ USD). Ước tính tỷ lệ thu hồi thấp, chủ yếu ưu tiên chủ nợ nước ngoài, trong khi người mua nhà chờ bàn giao dự án dang dở.

Bài học từ tăng trưởng quá nóng

Sự sụp đổ của Evergrande không phải là trường hợp cá biệt, mà là minh chứng cho rủi ro tăng trưởng “quá nóng” dựa vào nợ vay.

Trên thế giới đã xảy ra nhiều trường hợp điển hình, như Enron (Mỹ) - “ông lớn” năng lượng với vốn hóa 60 tỷ USD, năm 2001 sụp đổ vì gian lận tài chính và nợ ẩn; Lehman Brothers - ngân hàng đầu tư Mỹ nắm giữ tài sản 600 tỷ USD, năm 2008 phá sản do đòn bẩy quá mức trong địa ốc, châm ngòi khủng hoảng toàn cầu; hay gần đây, Wirecard (Đức) từ “ngôi sao fintech” với vốn hóa 28 tỷ EUR, năm 2020 tan vỡ khi bị phát hiện thổi phồng số dư tài khoản.

Những ví dụ này cho thấy một thực tế: không có doanh nghiệp nào "quá lớn để sụp đổ" - khẩu hiệu từng dùng cho Lehman. Evergrande cũng vậy, từng cố tái cấu trúc nợ nước ngoài nhưng bất khả thi do nợ chồng chất, chính sách thay đổi đột ngột và thị trường địa ốc trầm lắng. Niềm tin người mua suy giảm, dư cung nhà ở, khiến doanh số sụt giảm, không thể xoay sở.

Bắc Kinh sớm nhận ra bất động sản (từng chiếm 25-30% GDP) không bền vững, với bong bóng giá nhà và nợ địa phương cao. Từ năm 2020, họ áp dụng chính sách thắt chặt vay nợ, hạn chế đầu cơ, nhằm chuyển hướng kinh tế sang mô hình chất lượng cao.

Bong bóng vỡ dẫn đến sụp đổ hàng loạt: Country Garden đối mặt thanh lý, Sunac và Kaisa vỡ nợ. Hậu quả đau đớn: Hàng triệu người dân đại lục mất tiền mua nhà dang dở, nhà đầu tư Hong Kong thiệt hại nặng (cổ phiếu Evergrande mất 99% giá trị). Kinh tế Trung Quốc chậm lại, giá nhà giảm liên tục dù chính phủ hỗ trợ như hạ lãi suất, nới lỏng mua nhà.

Tuy nhiên, quá trình "thanh lọc" này là cần thiết để giảm rủi ro hệ thống. Giới đầu tư trên thị trường Hong Kong và Trung Quốc hy vọng tồi tệ nhất đã qua đi. Kinh tế Trung Quốc đang chuyển dịch sang công nghệ (như trí tuệ nhân tạo AI, xe điện), đổi mới sáng tạo và tiêu dùng nội địa. Đây được xem là các trụ cột tăng trưởng bền vững. Chính phủ Bắc Kinh cũng đã tung gói kích thích địa ốc năm 2024, như mua lại dự án dang dở, giúp ổn định thị trường. 

Bài học từ Evergrande đau thương nhưng quý giá. Nó cho thấy, các tập đoàn lớn trên thế giới phải cân bằng tăng trưởng với quản lý rủi ro, tránh mở rộng vô độ dựa nợ. Trên The Straitstimes, Kenny Ng, chiến lược gia tại China Everbright Securities International, cho rằng sự sụp đổ của Evergrande là lời cảnh tỉnh cho ngành địa ốc toàn cầu và các nhà đầu tư trên thị trường.