Bất động sản ‘siêu đô thị’ TPHCM: động lực tăng trưởng mới từ lợi thế vùng

Quỹ đất tăng giá trị nhờ đồng bộ quy hoạch vùng

Việc đồng bộ hóa quy hoạch, chính sách cho thuê và ưu đãi đất đai giữa TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu được xem là bước đi chiến lược, giúp khai thác hiệu quả quỹ đất toàn vùng và hạn chế chồng chéo, lãng phí sau sáp nhập.

Theo ông Võ Hồng Thắng, đại diện DKRA Group, đây là nền tảng để phát triển một siêu đô thị tích hợp, đa trung tâm, với TPHCM là đầu tàu tài chính thương mại, Bình Dương giữ vai trò trung tâm công nghiệp, còn Bà Rịa Vũng Tàu phát huy lợi thế cảng biển, logistics và du lịch.

Quy hoạch thống nhất đi kèm với phân bổ quỹ đất hợp lý sẽ giúp tối ưu hiệu quả sử dụng đất, nâng năng lực cạnh tranh và thúc đẩy phát triển bền vững toàn vùng. Bên cạnh đó là xu hướng phát triển các khu đô thị tích hợp, quy mô lớn, xanh và đề cao tính bền vững; mở rộng đô thị vùng ven theo mô hình quy hoạch đô thị theo trục giao thông (TOD - Transit Oriented Development) nhằm tạo lực đẩy cho thị trường nhà ở.

Ngoài ra, hạ tầng kết nối vùng cũng sẽ là yếu tố then chốt, với hàng loạt dự án trọng điểm như metro số 2 (TPHCM), metro 1 và 2 (Bình Dương), mở rộng quốc lộ 13, cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu… tạo nền tảng liên kết chặt chẽ và hỗ trợ cho sự phát triển đồng bộ của thị trường bất động sản.

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập công ty CPDV Bất động sản Sen Vàng, đánh giá một chính sách cho thuê đất, ưu đãi thuế thống nhất sẽ giúp doanh nghiệp dễ lập kế hoạch đầu tư dài hạn. Dữ liệu quy hoạch và quỹ đất vùng có thể số hóa, giúp minh bạch hóa thị trường và cải thiện môi trường đầu tư.

Đáng chú ý, việc TPHCM được trao cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98/2023 của Quốc hội mở ra ba động lực lớn cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Thứ nhất, thành phố có thể chủ động điều phối và đầu tư hạ tầng liên kết như vành đai 3, vành đai 4, đường sắt TPHCM, Cái Mép, qua đó kéo gần không gian phát triển, giảm chi phí logistics cho các vùng công nghiệp vệ tinh.

Thứ hai, TPHCM đóng vai trò trung tâm huy động vốn và thúc đẩy hợp tác công tư (PPP), trở thành “máy phát vốn” cho các khu công nghiệp mới tại Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu.

Thứ ba, cơ chế thí điểm cải cách thể chế từ cấp phép đầu tư nhanh, xây dựng trung tâm tài chính quốc tế đến mô hình chính quyền đô thị hiện đại, không chỉ tạo động lực đổi mới cho thành phố mà còn thúc đẩy cạnh tranh, cải cách thể chế tại các tỉnh lân cận, bà nhấn mạnh.

Trong tương lai, TPHCM mở rộng nằm trên tuyến hải trình quốc tế, tiệm cận vai trò logistics tài chính như Singapore, Thượng Hải. Hệ thống hạ tầng kết nối cảng Cái Mép, sân bay Long Thành, vành đai 3, 4 tái định hình không gian đô thị, công nghiệp và logistics toàn vùng.

Nhiều phân khúc nhà ở sẽ được hưởng lợi

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc, Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam, nói việc liên kết TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu thành một siêu đô thị được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản. Số lượng dự án có thể tăng mạnh và phân bố đều hơn trên toàn vùng, thay vì chỉ tập trung tại TPHCM như trước.

Nhiều phân khúc sẽ được hưởng lợi, chẳng hạn như nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp được dự báo chiếm lĩnh thị trường nhờ đáp ứng nhu cầu ở thực của người lao động và gia đình trẻ. Nhà liền thổ tại các đô thị vệ tinh tiếp tục hút dòng tiền nhờ tâm lý chuộng đất và kỳ vọng tăng giá khi hạ tầng hoàn chỉnh, đặc biệt với các dự án quy hoạch bài bản.

Bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt tại Bà Rịa Vũng Tàu, được dự báo bùng nổ nhờ cải thiện kết nối vùng. Trong khi đó, shophouse phát triển "ăn theo" các khu đô thị mới, nhưng hiệu quả khai thác sẽ phụ thuộc vào sự liên kết chặt chẽ với nhà ở, thương mại và dân cư hiện hữu.

Ông Bách Tạ, Giám đốc thị trường vốn, JLL Việt Nam, theo dự báo, số lượng dự án nhà ở và khu đô thị có thể tăng nhẹ 6-12% trong thời gian tới. Trong đó, nhà liền thổ được kỳ vọng tăng mạnh nhờ lợi thế quỹ đất lớn tại các khu vực mở rộng, phù hợp với mô hình phát triển thay thế đô thị nén truyền thống. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp cũng sẽ được hưởng lợi từ xu hướng giãn địa giới.

Xác lập vị thế trung tâm công nghiệp số 1 cả nước

Theo JLL, quy mô các dự án khu công nghiệp và logistics trong quy hoạch đang có xu hướng mở rộng, tuy nhiên vướng mắc pháp lý và giải phóng mặt bằng có thể làm chậm đà tăng trưởng nguồn cung.

Theo thống kê từ nền tảng dữ liệu bất động sản của Biggee, sau sáp nhập, siêu đô thị TPHCM sẽ có khoảng 851 dự án với hơn 550.000 căn hộ, mức giá trung bình phổ biến từ 36-66 triệu đồng/m².

Còn báo cáo của bất động sản Sen Vàng chỉ ra sau sáp nhập, vùng công nghiệp hợp nhất gồm TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu xác lập vị thế trung tâm công nghiệp số 1 cả nước với 57 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động trên gần 20.000 ha và 74 KCN trong quy hoạch đến năm 2030.

Không chỉ dẫn đầu về quy mô và số lượng, khu vực còn sở hữu mức độ sẵn sàng cao cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo. Dù cụm công nghiệp (CCN) chưa thực sự nổi bật về số lượng, nhưng với hơn 2.400 ha được bổ sung quy hoạch, mạng lưới công nghiệp hỗ trợ đang dần hình thành, tạo nền tảng phát triển chuỗi cung ứng nội vùng và nâng giá trị gia tăng.

Các “cực công nghiệp - logistics” mới đang hình thành rõ nét: Châu Đức - Phú Mỹ (Bà Rịa Vũng Tàu) với lợi thế cảng biển, thu hút FDI vào công nghiệp nặng, năng lượng; Bắc Tân Uyên - Bàu Bàng (Bình Dương) nổi lên như trung tâm công nghiệp hỗ trợ và kho vận phía Bắc; Thủ Đức - Long Thành - Nhơn Trạch trở thành cực logistics vùng lõi nhờ kết nối sân bay, metro và đô thị thông minh; trong khi trục Biên Hòa - Vũng Tàu và vành đai 3, 4 được ví như hành lang vàng cho các KCN xanh, thông minh, tích hợp hạ tầng và giao thông.

Theo phân tích từ ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp Savills Hà Nội, nếu được thực hiện bài bản, việc điều chỉnh địa giới hành chính sẽ mở đường cho hệ sinh thái đô thị và công nghiệp tích hợp, tăng sức hút với nhà đầu tư nước ngoài. Việc mở rộng đơn vị hành chính giúp quy hoạch thêm các khu công nghiệp quy mô lớn, giảm áp lực thiếu hụt đất tại những địa phương nóng.

Với bất động sản công nghiệp, điều này giúp hình thành các khu tích hợp logistics và đô thị vệ tinh, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhân lực và tối ưu chi phí nếu hạ tầng được đầu tư đồng bộ.