Bất động sản sẽ là “cú huých lớn” để GDP tăng 2 con số

Tiếp tục đóng vai trò trụ cột

“Nếu nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng 2 con số liên tục trong 20 năm tới thì điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản?”. Câu hỏi này được PGS-TS. Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đưa ra tại một diễn đàn bất động sản diễn ra gần đây.

Thực tế, kinh tế Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển mạnh mẽ trong kỷ nguyên mới và bất động sản tiếp tục đóng vai trò trụ cột trên hành trình đó, nên cần được giải phóng các động lực phát triển.

Lấy dẫn chứng từ nền kinh tế Trung Quốc vào những thời kỳ tăng trưởng 2 con số cũng đều là những giai đoạn phát triển rực rỡ của bất động sản, GS. Hoàng Văn Cường - đại biểu Quốc hội đưa ra đề xuất, trong giai đoạn 2025-2026, Việt Nam nên chấp nhận tăng trưởng “nóng” thị trường bất động sản.

Theo ông Cường, sự khác biệt lớn nhất giữa thị trường Trung Quốc và Việt Nam nằm ở việc thị trường bất động sản Việt Nam đang thiếu cung trầm trọng, trong khi nhu cầu không ngừng tăng lên dẫn đến giá tăng cao, còn Trung Quốc đang rất cạn kiệt sức cầu mua nhà.

Do đó, nếu Việt Nam nới rộng dư địa cho phát triển bất động sản sẽ giúp gia tăng nguồn cung, mà không gây ra tình trạng dư thừa sản phẩm như Trung Quốc.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nhu cầu về nhà ở hiện nay vượt xa so với nguồn cung.

Chỉ tính riêng Hà Nội, trong giai đoạn 2022-2025, tổng nhu cầu nhà ở vào khoảng 185.200 sản phẩm, trong đó có 166.600 căn hộ, thế nhưng nguồn cung đáp ứng chưa tới 1/6 và đây là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà lên cao.

Về giá cả, theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán trung bình của một căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội hiện dao động từ 72-79 triệu đồng/m2 - mức cao kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây và đặc biệt tăng mạnh trong 2 năm qua với mức tăng lên tới trên 60% so với thời điểm tháng 1/2023. Từ năm 2023 trở lại đây cũng là giai đoạn chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế sau dịch Covid-19.

Tuy nhiên, nhiều dự báo cũng cho rằng, thị trường bất động sản có khả năng phục hồi chậm trong giai đoạn 2025-2026. Dự báo này phần nào được thể hiện qua việc giá chung cư đã chững lại trong quý I/2025 sau 8 quý tăng mạnh liên tiếp.

TS. Cấn Văn Lực - Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới gây ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ triển khai các dự án.

Bên cạnh đó, vướng mắc trong công tác tính tiền sử dụng đất đang tạo ra những phản ứng trái chiều trong dư luận, đặc biệt tại các địa phương chưa công bố bảng giá đất mới và công tác truyền thông về vấn đề này còn hạn chế, dẫn tới vướng mắc khi giải quyết các khó khăn của doanh nghiệp.

Chưa kể, công tác giải phóng mặt bằng vẫn là một bài toán nan giải, nhất là đối với các nhà đầu tư phải tự thỏa thuận đền bù cho người dân ở các dự án quy mô vừa và nhỏ. Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đó.

“Bàn đạp” từ cơ chế và dòng vốn

Thực tiễn đã chứng minh, tại Việt Nam, các giai đoạn tăng trưởng cao của nền kinh tế luôn gắn chặt với sự bùng nổ của thị trường bất động sản, khi đây là lĩnh vực tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp tới 40 ngành nghề kinh tế khác nhau, trong đó nhiều ngành trọng yếu như xây dựng, sản xuất, dịch vụ…

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho hay, tỷ lệ tác động lan tỏa của bất động sản là 1,3-1,4, tức là cứ mỗi 1% tăng trưởng bất động sản sẽ tạo ra 1,3-1,4% tăng trưởng của nền kinh tế.

Ngành bất động sản như đầu kéo của một đoàn tàu, nếu di chuyển thì toàn bộ các toa tàu phía sau sẽ di chuyển theo và ngược lại, nếu đầu kéo dừng lại thì các toa tàu cũng không thể dịch chuyển.

Để dễ hình dung, ông Nghĩa ví ngành bất động sản như đầu kéo của một đoàn tàu, nếu di chuyển thì toàn bộ các toa tàu phía sau sẽ di chuyển theo và ngược lại, nếu đầu kéo dừng lại thì các toa tàu cũng không thể dịch chuyển.

Trong khi đó, thống kê của Bộ Tài chính cho thấy, trên cả nước có khoảng 2.200 dự án đang triển khai dở dang, bị dừng do vướng mắc pháp luật, tổng số vốn đầu tư của các dự án này vào khoảng 5,9 triệu tỷ đồng, tập trung ở những khu đất đã giải phóng mặt bằng, những dự án đã có quy hoạch, nhưng chưa thể khởi công do vướng thủ tục pháp lý, từ xác định giá đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết, chuyển mục đích sử dụng đất… đến thẩm định năng lực tài chính.

Song, điều đáng nói là nhiều vướng mắc trong số này không nằm ở năng lực của doanh nghiệp, mà đến từ sự chậm trễ hoặc mâu thuẫn giữa các tầng nấc thủ tục hành chính.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thể chế hiện hành tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, nhưng vẫn cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại để giải phóng nguồn lực cho thị trường, đặc biệt là gỡ vướng về định giá đất.

Ông Khôi cho biết, theo phản ánh từ các thành viên Hiệp hội, nhiều dự án bất động sản chưa thể triển khai do vướng mắc trong khâu định giá đất và tính tiền sử dụng đất. Việc xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp chưa thống nhất, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong phê duyệt và triển khai dự án.

Một số dự án dù đã hoàn thành các thủ tục đầu tư nhưng vẫn phải chờ hướng dẫn cụ thể về cách tính tiền sử dụng đất, doanh nghiệp mất thêm thời gian điều chỉnh kế hoạch tài chính.

“Vì vậy, ưu tiên hàng đầu hiện nay là tập trung tháo gỡ vướng mắc định giá đất để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án, qua đó thúc đẩy nguồn cung bất động sản cũng như sự hồi phục của thị trường”, ông Khôi nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, theo GS. Hoàng Văn Cường, những dự án kể trên đang gặp vướng như các dự án thuộc diện được tháo gỡ ở TP.HCM, Khánh Hòa, Đà Nẵng theo quy định tại Nghị quyết 170/2024/QH15.

Do đó, cần mở rộng áp dụng cơ chế như tại Nghị quyết 170/2024/QH15 cho các dự án khác trên toàn quốc để giải phóng toàn bộ nguồn lực. Đây sẽ là yếu tố đóng góp rất lớn cho tăng trưởng giai đoạn hiện tại cũng như giai đoạn tới.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, cũng cần có cơ chế linh hoạt trong tiếp cận tín dụng ngân hàng phục vụ cho các dự án bất động sản. Bởi hiện nay, vướng mắc trong quy định về hạn mức cho vay dẫn đến nhiều doanh nghiệp lớn không thể vay vốn làm nhà ở xã hội chỉ vì đã vay quá hạn mức cho các mảng kinh doanh khác.