Bất động sản nửa đầu năm: chính sách ‘kéo’ thị trường

Tăng nguồn cung nhà ở từ chính sách mới

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành trong bối cảnh có nhiều thay đổi lớn về thể chế như sáp nhập đơn vị hành chính, áp dụng bảng giá đất mới và siết chặt hành lang pháp lý. Tuy nhiên, bức tranh chung của thị trường lại cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung cải thiện trong nửa đầu năm 2025, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư, nơi đang chiếm ưu thế về thanh khoản. Nhiều dự án từng đình trệ đã được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, giúp nguồn cung nhà ở dự kiến tăng 10% so với năm 2024.

Hà Nội dẫn đầu với hơn 8.300 căn hộ mở bán trong quí 2, tăng 57% theo quí và 10% theo năm. Tại TPHCM, số lượng căn hộ mở bán mới đạt khoảng 2.800 căn, tăng 17% so với quí trước. Tỉ lệ hấp thụ ở cả hai thành phố đều tăng mạnh. Hà Nội đạt hơn 12.500 căn trong 6 tháng đầu năm, còn TPHCM đạt 2.642 căn, tăng 240% so với cùng kỳ và 124% so với quí 1. Nhu cầu thực vẫn là động lực chính, với xu hướng dịch chuyển dần về vùng ven do giá mềm hơn. Các sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và giá hợp lý tiếp tục được hấp thụ tốt.

Một loạt chính sách mới từ trung ương đã tạo động lực lớn cho thị trường. Nổi bật là Nghị định 75/2025, hướng dẫn Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội, cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) để phát triển dự án nhà ở thương mại, tháo gỡ nút thắt lớn của hàng trăm dự án bị đình trệ vì thiếu “đất ở”. Cùng với đó, Nghị định 76/2025 tháo gỡ vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai và nghĩa vụ tài chính tại các địa phương lớn như TPHCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Tính đến giữa năm, Hà Nội đã phê duyệt triển khai hơn 840 ha đất tại 148 khu vực theo cơ chế mới; TPHCM có 343 dự án đăng ký với tổng diện tích trên 1.900 ha. Nhiều địa phương khác đang đẩy nhanh rà soát để mở rộng áp dụng.

Còn ông Bách Tạ, Giám đốc thị trường vốn, JLL Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản nửa đầu 2025 tiếp tục trầm lắng do loạt thay đổi thể chế như sáp nhập đơn vị hành chính, bảng giá đất mới và siết pháp lý. Giao dịch thực tế chỉ đạt khoảng 40% so với trước đại dịch.

Dòng tiền trên thị trường cũng có sự dịch chuyển đáng kể. Các chính sách hạn chế đầu cơ khiến nhà đầu tư chuyển hướng sang các tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác tốt và thanh khoản cao như căn hộ, chung cư cho thuê tại khu vực trung tâm, thay vì đất nền chờ quy hoạch như trước.

Trong bức tranh chung, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò là lực đẩy quan trọng nhất. 6 tháng đầu năm, vốn đầu tư công giải ngân đạt 268.133,9 tỉ đồng, tương đương 29,6% kế hoạch năm và tăng 42,3% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, con số này vẫn chưa đạt kỳ vọng của Chính phủ, vốn đặt mục tiêu giải ngân trên 50%.

Một điểm sáng khác là các chính sách hỗ trợ thị trường nhà ở tiếp tục được đẩy mạnh. Gói tín dụng 145.000 tỉ đồng, mở rộng từ gói 120.000 tỉ trước đó, ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ, với lãi suất bình quân 6,7%/năm. Dù vậy, tiến độ giải ngân vẫn chậm do nhiều trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện vay.

Ngược lại, phân khúc đất nền tiếp tục trầm lắng khi chịu tác động kép từ tâm lý đầu cơ suy giảm và quy định pháp lý mới. Luật Kinh doanh bất động sản 2024 không cho phép chủ đầu tư phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, đồng thời siết chuyển nhượng đất nền cho cá nhân tự xây nhà. Với các khu vực còn lại, việc cho phép phân lô sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định, khiến thị trường đối mặt với nhiều rào cản hơn so với trước đây.

Chia sẻ với KTSG Online, ông Trần Đạt Khánh, CEO Biggee, nền tảng dữ liệu bất động sản, nói thêm thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến sự chênh lệch giữa mong muốn chung và nhu cầu thực. Phần đông người dân vẫn kỳ vọng sở hữu nhà ở vừa túi tiền, dễ tiếp cận. Tuy nhiên, nhóm khách hàng có khả năng tài chính thực sự, tức có thể ra quyết định giao dịch, lại đang chấp nhận mặt bằng giá mới mà thị trường thiết lập.

Nguồn cung hiện chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, với mức giá cao hơn 1,5-2 lần so với các dự án đã bàn giao trước đó tại cùng khu vực. Điều này khiến các sản phẩm dành cho nhóm thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên khan hiếm.

Dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận tỉ lệ đặt chỗ cao tại nhiều dự án mới mở bán, phản ánh nhu cầu thực vẫn tồn tại với điều kiện sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và tiến độ thi công đảm bảo.

Thị trường nhà đất dịch chuyển, ưu tiên pháp lý

Ông Lê Minh Hoàng, chuyên gia bất động sản, Giám đốc Trung tâm thẩm định tài sản một ngân hàng, nhận định bảng giá đất mới năm 2025 với mức tăng cao đang tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư, đặc biệt là tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng.

Giá đất tiệm cận thị trường giúp tăng minh bạch, chống thất thu và tạo sân chơi công bằng. Tuy nhiên, chi phí đầu vào tăng khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính, giảm biên lợi nhuận và làm chậm kế hoạch mở rộng quỹ đất, nhất là tại các khu vực vùng ven cần đầu tư hạ tầng lớn.

Cùng với đó, các quy định siết pháp lý, đặc biệt về phân lô bán nền, đang làm sạch thị trường nhưng khiến doanh nghiệp nhỏ khó tiếp cận dự án, giao dịch đất nền giảm mạnh.

“Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc. Dòng tiền đang dịch chuyển sang các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu thực, thay vì chạy theo đầu cơ hay kỳ vọng lướt sóng”, ông chỉ ra.

Nửa đầu năm nay, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất tăng mạnh đang tạo áp lực lớn lên nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp nhỏ, lực lượng chính trong phát triển nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ. Khi tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính bị đội lên, bài toán hiệu quả đầu tư trở nên mất cân đối, buộc nhiều chủ đầu tư phải dời sang phân khúc cao cấp hoặc trì hoãn dự án.

Hệ quả là nguồn cung nhà ở giá hợp lý tiếp tục sụt giảm, trong khi nhu cầu từ người trẻ và người thu nhập trung bình vẫn rất lớn. Nếu không có chính sách hỗ trợ như giảm chi phí chuyển đổi hoặc ưu tiên tiếp cận đất đai cho phân khúc này, nguy cơ mất cân bằng cung - cầu sẽ kéo dài, ảnh hưởng đến cả an sinh xã hội và tính bền vững của thị trường.

Ông Bách Tạ từ JLL Việt Nam chỉ ra dưới tác động của chi phí đầu vào tăng, thanh khoản chưa ổn định và hành lang pháp lý siết chặt, thị trường bất động sản nửa cuối 2025 được dự báo sẽ phục hồi chậm và có chọn lọc.

Được biết, tín dụng bất động sản 6 tháng đầu năm tăng 9,9% so với cuối 2024 và tăng 19,32% so với cùng kỳ năm trước. GDP cùng kỳ tăng 7,52%.

Dòng tiền vẫn chủ yếu đến từ nhu cầu thực, tập trung vào căn hộ 2-3 tỉ đồng gần tuyến metro, đường sắt cao tốc. Thị trường tiếp tục phân hóa theo khu vực và phân khúc. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật như nhà ở xã hội, nhà trung cấp và có hạ tầng tốt sẽ có triển vọng hơn.

Ông Trần Đạt Khánh cũng lưu ý thêm trong bối cảnh thị trường bất động sản dần ấm lại, nhiều chủ đầu tư vẫn tỏ ra thận trọng, quan sát phản ứng người mua với mặt bằng giá mới. Dù một số dự án ghi nhận hiện tượng “cháy booking”, song giới chuyên gia cảnh báo nguy cơ bị thổi phồng và tạo hiệu ứng khan hiếm giả.

Dự báo nửa cuối năm 2025, nhiều dự án sẽ bung hàng mạnh hơn, kéo mặt bằng giá tăng so với đầu năm. Tuy nhiên, đây mới chỉ là giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi, với tâm lý thị trường còn dè dặt. Dòng tiền sẽ tiếp tục phân hóa, ưu tiên các dự án pháp lý rõ ràng, vị trí kết nối tốt và giá bán hợp lý; trong khi các dự án thiếu giá trị thực, giá bị đẩy cao dễ đối mặt rủi ro.

Về dài hạn, phục hồi bền vững phụ thuộc vào tín dụng ổn định, chính sách hỗ trợ nhà ở vừa túi tiền và môi trường pháp lý minh bạch để khơi thông nhu cầu thật và vốn đầu tư dài hạn.