Bất động sản nghỉ dưỡng chờ “gió Đông”

Loạt “siêu” dự án khởi công

Từ đầu năm 2025 tới nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến một loạt dự án quy mô lớn “trình làng” trên khắp cả nước.

Tại Đà Nẵng, dự án Khu phức hợp và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân với vốn đầu tư gần 44.000 tỷ đồng chính thức khởi công; hay như dự án khách sạn Courtyard by Marriott Danang Han River quy mô 300 phòng nghỉ cao cấp đánh dấu sự hiện diện lần đầu của thương hiệu quốc tế này tại Việt Nam…

Tại Bình Định, Tập đoàn Palmer Johnson và Quỹ đầu tư Finance Suisse (Thụy Sĩ) lên kế hoạch triển khai tổ hợp nghỉ dưỡng quy mô 5.200 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 4,6 tỷ USD tại khu vực Đề Gi - Vũng Bồi.

Ở phía Bắc, Quảng Ninh tiếp tục khẳng định vị thế là một trong những thị trường nghỉ dưỡng hàng đầu với dự án Tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Monbay Vân Đồn với tổng đầu tư hơn 25.100 tỷ đồng). Trong khi đó, đầu tháng 7/2025, UBND tỉnh Thái Nguyên đã trao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho Tổ hợp khách sạn 14 tầng mang tên Route Inn Grand Thái Nguyên…

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á, Savills Hotels đánh giá, ngành nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang chứng kiến sự hồi phục đáng kể, với công suất phòng khách sạn được cải thiện rõ rệt trong năm 2024.

Với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng gần 15% trong 12 tháng qua cùng sự gia tăng về giá phòng trung bình trên cả nước là động lực để thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài đối với ngành du lịch nói chung, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

Trên thực tế, sự phục hồi này được củng cố bởi “đòn bẩy” du lịch khả quan. Trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam ước đạt hơn 10,6 triệu lượt khách, tăng 20,7% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lượng khách du lịch nội địa ước đạt 77,5 triệu lượt.

Ông Nguyễn Hữu Ngọc - Phó Chánh văn phòng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch khẳng định, những con số nêu trên thể hiện sự phục hồi mạnh mẽ và đóng góp tích cực vào nền kinh tế quốc gia, đồng thời minh chứng nỗ lực không ngừng của ngành du lịch Việt Nam trong việc phục hồi và bứt phá sau đại dịch.

Sự linh hoạt trong chính sách visa, đẩy mạnh xúc tiến quảng bá đa dạng tại các thị trường trọng điểm và sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ban, ngành đã tạo nên “cú hích” mạnh mẽ này.

Bên cạnh đó, sự ủng hộ từ Chính phủ cũng là một động lực quan trọng, thể hiện qua Công điện số 34/CĐ-TTg về việc thúc đẩy phát triển du lịch, nhấn mạnh việc đổi mới, ứng dụng công nghệ và xây dựng thương hiệu du lịch quốc gia.

Theo ông Hà Văn Siêu - Phó cục trưởng Cục Du lịch quốc gia Việt Nam, với những điều kiện thuận lợi về chính sách và nguồn lực ngày càng hoàn thiện, chúng ta có đủ lý do để đặt ra những mục tiêu lớn hơn, cùng với những chương trình hành động cụ thể hơn để tăng trưởng du lịch, nhất là trong bối cảnh Việt Nam đang rất quyết liệt và mạnh mẽ thực hiện đường lối đổi mới.

Gỡ rào cản tâm lý

Có thể thấy, việc ngành du lịch phục hồi mạnh mẽ, hàng loạt “siêu” dự án được khởi động… là những tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đồng thời phản ánh niềm tin của các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào triển vọng dài hạn của ngành du lịch Việt Nam. Tuy vậy, thanh khoản thị trường vẫn rất thấp do tâm lý e dè của nhà đầu tư.

Dữ liệu thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường như BHS Group, DKRA Group… đều cho thấy, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nghỉ dưỡng ở mức rất thấp, dù nguồn cung mới trong quý II/2025 có tăng.

Báo cáo của DKRA Group cho biết, trong quý II/2025 chỉ có 42 căn shophouse nghỉ dưỡng được tiêu thụ trên 3.525 căn mở bán và sản phẩm condotel cũng chỉ có khoảng 300 giao dịch, giảm 85% so với quý trước đó.

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần nhìn nhận đúng giá trị và vai trò của đất thương mại - dịch vụ để tạo ra khung pháp lý minh bạch, đảm bảo tính chính danh cho các sản phẩm như condotel, officetel…, từ đó khơi thông nguồn lực cho ngành du lịch phát triển.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, các giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án quy mô lớn, tiến độ thi công đảm bảo, giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, những dự án sơ cấp còn lại hầu hết bán hàng rất chậm hoặc không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Theo đánh giá của các chuyên gia DKRA, niềm tin thị trường đối với bất động sản nghỉ dưỡng còn thấp, kéo dài thách thức về thanh khoản và khả năng tăng giá.

Bên cạnh đó, hầu hết doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng những năm qua đang phải chịu áp lực tài chính lớn, khi mà doanh thu không đủ bù đắp sau quãng thời gian dài thị trường khó khăn.

Giới đầu tư đã đặt nhiều kỳ vọng vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 sẽ “gỡ rối” cho bất động sản nghỉ dưỡng, thế nhưng những khái niệm mới như condotel, officetel… vẫn chưa được định nghĩa rõ ràng. Các quy định về chức năng, quyền sở hữu... của loại hình căn hộ này còn mơ hồ, thiếu cụ thể.

Đơn cử, Khoản 2, Điều 5 - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liệt kê các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, bao gồm cả “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích... du lịch, lưu trú...”, nhưng vẫn chưa thể hiện rõ đặc thù của bất động sản nghỉ dưỡng.

Tương tự, Luật Đất đai 2024 cũng chưa có những quy định cụ thể về việc cấp “sổ hồng” cho condotel và các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng khác.

Sự chưa rõ ràng về pháp lý gây ra nhiều khó khăn cho cả nhà đầu tư và chủ đầu tư. Nhà đầu tư e ngại rủi ro về quyền sở hữu, tranh chấp pháp lý, khó khăn trong việc chuyển nhượng, thừa kế…, còn chủ đầu tư gặp trở ngại trong việc huy động vốn từ nhà đầu tư, cũng như triển khai dự án, quản lý vận hành…

Câu chuyện thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cũng gặp nhiều vướng mắc liên quan tới thời hạn sử dụng đất còn lại của nhiều dự án bị rút ngắn do vấn đề pháp lý kéo dài.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Giám đốc điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland cho hay, để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới quy mô cả ngàn héc-ta đòi hỏi nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư, khoảng 3-5 năm, nên khi sản phẩm đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng còn lại ngắn.

Thậm chí, đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại - vốn có thời gian ngừng triển khai cả chục năm trước đó, thì thời gian còn lại còn ngắn hơn nữa. Điều này khiến nhà đầu tư do dự, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài khi họ chưa hiểu rõ quy trình gia hạn thuê đất tại Việt Nam.

Theo GS-TS. Hoàng Văn Cường - Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, cần nhìn nhận về đất thương mại - dịch vụ một cách khách quan, xuất phát từ thực tiễn. Thực tế, đất thương mại - dịch vụ hoàn toàn có thể được khai thác lâu dài như đất ở.

Về bản chất sinh lợi, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở, còn đất thương mại - dịch vụ tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm và đóng góp ngân sách.

Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần nhìn nhận đúng giá trị và vai trò của đất thương mại - dịch vụ để tạo ra khung pháp lý minh bạch, đảm bảo tính chính danh cho các sản phẩm như condotel, officetel…, từ đó khơi thông nguồn lực cho ngành du lịch phát triển.

Còn ông Phạm Ngô Hiếu - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh, đất thương mại - dịch vụ đứng đầu trong tư liệu sản xuất hiện nay.

Theo ông Hiếu, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này chủ yếu nhằm tháo gỡ những vướng mắc pháp lý khi chúng ta thực thi mô hình chính quyền 2 cấp, vấn đề giá thuê và thu hồi đất. Trong đó, để ngỏ khả năng gia hạn các dự án 50 năm mà vòng đời sản phẩm có thể duy trì tới 100 năm, hoặc dự án đã sử dụng được 2/3 thời gian quy định và có mong muốn được gia hạn, bổ sung thời hạn.