Bàn đạp để đánh thuế bất động sản người nhiều nhà, đất

Thuế nhà đất nhạy cảm, nên cân nhắc kỹ

Chuyện đánh thuế bất động sản đã được các chuyên gia kinh tế và Hiệp hội bất động sản đặt vấn đề từ nhiều năm trước đây và gần đây nhất là, tháng 4 năm 2018 Bộ Tài chính đã đưa ra dự thảo áp thuế 0,3% - 0,4% đối với nhà có giá trị xây dựng trên 700 triệu đồng.Tuy nhiên, dự án luật cần tiếp tục nghiên cứu thêm, bởi dư luận xã hội lo lắng sắc thuế mới sẽ tác động ảnh hưởng đến số đông dân cư trong điều kiện thu nhập bình quân còn ở mức thấp, nhiều người lao động, nhất là công nhân, người thu nhập thấp... chưa có nhà ở.

Theo số thống kê, hiện cả nước có khoảng 30 triệu hộ gia đình, vói gần 100 triệu dân, trong đó gần 70% sống ở khu vực nông nghiệp nông thôn. Người làm công ăn lương, công nhân lao động ở thành phố đa số chỉ đủ ăn đủ mặc, ban đầu hầu hết phải thuê nhà, tích cóp hàng chục năm trời cộng với tiền vay mượn mới đủ mua căn nhà trong ngõ diện tích vài chục mét vuông. Nhiều người lao động cả cuộc đời, từ khi đi làm đến lúc nghỉ hưu cũng không có đủ tiền mua nhà, phải ở nhà thuê. Vì vậy, nếu đánh thuế với những căn nhà phổ thông dễ gây hệ lụy, làm giảm cơ hội có nhà của người lao động, nhất là người có thu nhập thấp.

Từ trước đến nay, Việt Nam chưa ban hành Luật Thuế tài sản, chưa có thuế bất động sản nhưng trên thực tế đã có nhiều loại thuế đánh vào bất động sản. Khi cấp đất, người dân phải nộp tiền sử dụng đất (tương đương tiền mua đất); Hàng năm, chủ nhà đất phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 0,03% trên giá trị đất theo bảng giá do UBND tỉnh quy định. Khi đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% trị giá. Trường hợp chuyển đổi căn nhà, người dân phải nộp thuế thu nhập 2% trên giá trị chuyển nhượng. Rõ ràng, chính sách tài chính hiện hành tuy không gọi là thuế tài sản (hay thuế bất động sản) nhưng về cơ bản đã đảm bảo hành lang pháp lý để quản lý và điều tiết đối với thị trường nhà đất.

Về ý tưởng của Hiệp hội kinh doanh bất động sản kiến nghị đánh thuế tài sản đối với người có nhà ở thứ hai trở lên, đã được nhiều chuyên gia phân tích cho thấy còn nhiều bất cập. Bởi người có hai nhà diện tích nhỏ bị đánh thuế sẽ bất hợp lý so với người có một nhà nhưng diện tích lớn hơn cả hai nhà cộng lại. Đối với người có một nhà nhưng có con lớn, muốn mua thêm căn nhà chuẩn bị cho con ra ở riêng...hoàn toàn là nhu cầu thực, sao lại đánh thuế cao?

Trường hợp người ở các tỉnh lân cận lên thành phố mua nhà, thì có tính nhà ở thứ hai? Và như vậy chi phí hành chính rất lớn, trong khi số thu thuế nhà đất vào ngân sách nhà nước không đáng kể. Cùng với đó việc xác định trị giá nhà rất phức tạp, do nhà ở Việt Nam được xây dựng dưới nhiều cấp độ (nhà kiên cố, nhà cấp 3 cấp 4, nhà tạm). Qua mỗi năm nhà xuống cấp, phải tính khấu hao...nên khó xác định trị giá tính thuế, dễ phát sinh tiêu cực.

Vì vậy, trước mắt chưa nên thu thuế nhà mà tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai trên toàn quốc (trọng tâm là các thành phố lớn) để thiết lập cơ sở thu đúng thu đủ đối với người sử dụng, mua bán và chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo công khai, minh bạch.

Đừng bắt thuế gánh quá nhiều chức năng chính trị - xã hội

Thời gian gần đây trên các diễn đàn kinh tế, một số ý kiến đề xuất Chính phủ trình Quốc hội ban hành thêm thuế tài sản (hay thuế bất động sản) dể chống đầu cơ, để kéo giá nhà xuống giá trị thực. Nhưng trên thực tế, cho đến nay vẫn chưa có cơ sở lý luận hay đề tài khoa học nào minh chứng cho nhận định này. Bởi đất đai là hàng hóa đặc biệt, ngày càng khan hiếm nên tình trạng đầu cơ bất động sản do cung cầu thị trường chi phối. Khi nguồn cung không đủ cầu thì giá bất động sản sẽ gia tăng; thậm chí do thông tin thất thiệt, do trúng đấu gía đất rồi bỏ cọc... cũng thổi giá tăng cao, không do thuế nhẹ hay chưa đánh thuế tài sản.

Chức năng của thuế là điều tiết thu nhập, góp phần định hướng tiêu dùng và đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước, thuế không có nhiều ý nghĩa về chống đầu cơ trên thị trường bất động sản. Việc áp thêm thuế tài sản, góp thêm chi phí đầu vào sẽ là tác nhân đẩy giá bất động sản tăng, người tiêu dùng cuối cùng (người mua nhà, người thuê nhà) phải gánh chịu.

Thử nhìn ra thế giới, các nước phát triển như Mỹ, Úc, Canada...đã áp thuế tài sản từ hàng chục năm, hiện cũng đang phải đối mặt với tình trạng căng thẳng về nhà ở, do giá bất động sản tăng cao. Để hóa giải, các quốc gia này đồng loạt siết chặt nhập cư, hạn chế cấp visa đối với sinh viên du học quốc tế để giảm tổng cầu, góp phần hạ nhiệt giá nhà.

Ngay ở Trung Quốc, sau thời gian siết chặt quản lý nhà nước đối với các tập đoàn kinh doanh bất động sản, khiến cho thị trường ảm đạm, gây tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế. Mới đây, chính phủ nước này đã sửa sai bằng giải pháp nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà, đồng thời yêu cầu các ngân hàng thương mại hạ lãi suất đối với các khoản vay mua nhà ở, nhằm hỗ trợ thị trường.

Để ổn định thị trường bất động sản, đảm bảo giá nhà đất không tăng nóng, tăng bất thường, trước hết phải minh bạch thông tin hàng năm và định kỳ về quy hoạch đô thị, quy hoạch các tuyến đường giao thông và cơ sở hạ tầng. Cùng với đó, phải tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian làm thủ tục cho dự án đầu tư xây dựng, từ đó tăng nguồn cung cho thị trường. Về lâu dài, để minh bạch thị trường, củng cố nguồn thu ngân sách, bổ sung chi đầu tư cho dự án cơ sở hạ tầng, các cơ quan chức năng cần nghiên cứu xây dựng đề án ban hành mới Luật Thuế bất động sản (thay thế Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp), đánh thuế lũy tiến đối với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất, đầu cơ đất, bỏ đất hoang.

Hiện nay, người sử dụng đất đang chịu sự điều chỉnh của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, áp mức 0,03% theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Theo đó, một hộ gia đình sử dụng 100 m2 mặt đường nội đô TP Hà Nội phải nộp thuế từ 1 triệu đồng - 1,5 triệu đồng/năm; trường hợp ở trong ngõ thì mức nộp khoảng 500.000 đồng/năm. Mức thu hiện hành được cho là thấp, chủ sử dụng đất không bị tác động nhiều, đất không được sử dụng hết hiệu suất cho sản xuất kinh doanh, thậm chí còn bị bỏ trống, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất.

Do đó, trước mắt (từ năm 2025 – 2030) cần nghiên cứu sửa Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với thuế suất lũy tiến từ 0,1% - 0,5% (cao gấp 3 lần hiện nay). Trong đó, thuế suất phổ thông (0,1%) áp với diện tích đất ở trong hạn điền, áp thuế suất lũy tiến từ 0,2% - 0,5% tùy theo diện tích đất vượt hạn điền cao hay thấp. Nội dung này, cùng với bảng giá đất xây dựng hàng năm sát thị trường bảo đảm mục tiêu điều tiết cao đối với người có nhiều nhà, nhiều đất, bỏ đất hoang.

Vấn đề khó khăn nhất trong quản lý thuế đối với thị trường bất động sản là xác định giá đất. Trong nội dung Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 đã bãi bỏ khung giá đất áp dụng 5 năm do Chính phủ quy định, thay bằng bảng giá đất do UBND tỉnh, TP quy định hàng năm, sát với giá thị trường. Tuy nhiên, bảng giá đất trước đây (bị khống chế khung giá của Chính phủ) do UBND cấp tỉnh quy định quá thấp, chỉ bằng khoảng 10% giá thị trường, ở một số địa phương còn thấp hơn. Nếu áp giá đất theo thị trường từ đầu năm 2026 thì số thuế phải nộp sẽ gia tăng mạnh, gấp 10 lần hiện nay, thậm chí có nơi tăng vài chục lần, vượt quá khả năng chi trả của người dân.

Vì vậy, để đảm bảo chính sách phù hợp với thực tiễn trong tình hình mới, các chuyên gia khuyến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét báo cáo Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội định hướng cho các tỉnh, TP xây dựng bảng giá đất theo lộ trình tiếp cận thị trường ( mỗi năm tăng từ 5% -10%) để tránh gia tăng đột biến dễ gây tắc nghẽn thị trường, đảm bảo Luật Đất đai sửa đổi được triển khai thông suốt từ trung ương đến địa phương.