Áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Cần làm rõ căn cứ nào để tính tiền lãi

Ai được lợi?

Tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng, thay vì mức 2% trên giá bán như hiện nay.

Bộ Tài chính cho biết thêm, phương án này được xây dựng trên cơ sở tiếp thu nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế.

Cụ thể, thu thuế TNCN theo mức 20% trên thu nhập tính thuế. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

Theo cơ quan soạn thảo, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương.

Đặc biệt, trong một số trường hợp, người nộp thuế có thể được lợi hơn, nếu giá chuyển nhượng không chênh lệch nhiều so với giá mua, hoặc giao dịch không phát sinh lợi nhuận, thậm chí bị lỗ, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, việc áp thuế 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản... Từ đó, cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng số tiền thuế phải nộp.

Dự thảo cũng đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản, áp dụng khi không thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng.

Cụ thể, nếu bất động sản được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế suất là 10%; từ 2 năm đến dưới 5 năm, thuế suất là 6%; từ 5 năm đến dưới 10 năm, thuế suất là 4%; và từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế, chỉ chịu thuế suất 2%.

Đối với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, thời gian nắm giữ không được cộng dồn để tính theo biểu thuế lũy tiến nêu trên. Khi cá nhân nhận thừa kế và thực hiện chuyển nhượng tài sản, thuế thu nhập cá nhân vẫn được tính theo mức 2% như quy định hiện hành.

Bộ Tài chính cho hay, đề xuất tỷ lệ thu thuế theo thời gian nắm giữ nhằm hạn chế đầu cơ. Cơ quan này đã tham khảo kinh nghiệm một số quốc gia sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế TNCN để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính cho biết, sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm của các nước có điều kiện tương đồng để có đề xuất phù hợp với Việt Nam.

Cần sàng lọc đối tượng đánh thuế

Chia sẻ với PV VietNamNet, chuyên gia bất động sản cá nhân Trần Minh cho hay, bất động sản luôn có giá trị để ở và đầu tư. Do đó, thông tin đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản ngay lập tức ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

“Nếu đề xuất được áp dụng, bất động sản sẽ quay về giá trị thực. Vốn đầu tư bất động sản có thể dần dịch chuyển sang kênh khác, điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường. Đặc biệt là các phân khúc đất nền, shophouse, biệt thự liền kề - vốn thu hút nhiều nhà đầu tư và đầu cơ, sẽ chịu tác động sớm nhất”, ông Minh phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng hệ thống pháp luật hiện chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến “sốt đất” tại nhiều địa phương.

Thế nhưng, tại nhiều nơi, tình trạng nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang, chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là đẩy giá kiếm lời. Vì thế, ông Đính nhấn mạnh, việc nghiên cứu áp thuế để điều tiết thị trường là rất cấp bách.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc Quốc tế Hồ Tây, cho rằng chủ trương đánh thuế nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng, đẩy giá bất động sản là rất đúng đắn, nhưng cần làm rõ cách thức thực hiện.

“Câu hỏi đặt ra là việc xác định chênh lệch giữa giá mua và giá bán dựa trên cơ sở nào, theo hợp đồng công chứng hay một hình thức khác? Quy định cần nêu rõ mục tiêu đánh thuế, tránh tình trạng áp dụng không cụ thể vào các đối tượng cần nhắm đến, gây khó khăn cho người có đất nhưng đang cần bán vì lý do tài chính”, ông Thanh nói.

Ông Thanh đề xuất, cần có công cụ sàng lọc đối tượng, tránh tình trạng thu không hợp lý. Với bất động sản thừa kế, khi bố mẹ cho con nhưng người con gặp khó khăn, buộc phải bán thì liệu có nên áp thuế?

“Cần có dữ liệu để phân biệt đối tượng để đánh thuế. Ví dụ, có thể sử dụng VNeID để tra cứu lịch sử giao dịch. Nếu một cá nhân phát sinh 3-4 giao dịch bất động sản trong năm thì có thể khoanh vùng để tính thuế”, ông Thanh đề xuất.